Приобретение новостройки по схеме переуступки

26 июня 2015 в 19:05
Приобретение новостройки по схеме переуступки

Одной из самых распространенных и при этом самых рискованных схем приобретения новостройки сегодня остается переуступка прав.

Сегодня около 15% новостроек на начальной cтадии строительства приобретается по договору цессии. Если говорить о финальной части строительства, когда новостройка практически уже готова к вселению, то этот процент гораздо выше – около 90%. Но, несмотря на массовое распространение схемы переуступки права, данная сделка по-прежнему остается одной из самых опасных.

Частные инвесторы на рынке первичного жильясегодня воспринимаются не просто как покупатели недвижимости, а как конкуренты девелоперов. Вот почему в стандартных ДДУ появился пункт, запрещающий дольщику продавать квартиру без согласия компании.

По данным "БЕСТ-Новострой", доля инвесторов в новостройках массового сегмента Москвы в первом квартале 2015 года составила 40%, по сравнению с обычными 20%.

При выходе на рынок эти объемы начинают конкурировать с предложениями от самого застройщика, что вынуждает последних оговаривать с участниками долевого строительства условие: переуступка производится только с согласия застройщика.

В последнее время на рынке новостроек участились случаи переуступки между физлицами на этапе строительства. В прошлом году это было связано, прежде всего, с девальвацией рубля - люди стремились вложить средства в недвижимость, чтобы защитить их от обесценивания.

Переуступка возможна только после выплаты покупателем всей суммы по договору или после перевода долга на третье лицо. В большинстве случаев застройщики обязывают инвесторов получать разрешение на переуступку для того, чтобы избежать конкуренции с ними. «Многие из тех, кто хочет подзаработать на недвижимости, вкладываются в новые проекты еще на стадии котлована, потом продают квартиру до получения права собственности, устанавливая цены ниже, чем у застройщика, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп". – Поэтому, как правило, девелоперы включают в договор долевого участия пункт о том, что переуступка может совершаться только с их согласия».

Следует отметить, что конкуренция не единственная причина борьбы застройщиков с переуступкой. Застройщику важно проконтролировать, кто будет новым участником долевого строительства после состоявшейся переуступки. При этом стоит учитывать, что таких сделок может быть достаточно много, и компания вынуждена их отслеживать, чтобы быть в курсе того, кто является лицом, которому необходимо передавать квартиру. Это также важно для отправки текущих уведомлений и связи с участником долевого строительства.

К тому же, разрешение от застройщика нужно для того, чтобы недобросовестный инвестор не продавал свои права третьим лицам, не рассчитавшись с компанией. Несмотря на то, что вероятность такого риска все же сохраняется, исполнение положения договора о необходимости согласования соглашения об уступке с застройщиком поможет внимательному покупателю избежать неприятных для себя последствий.

Эксперты отмечают, что требование застройщика в отношении переуступки в основном обусловлено стремлением ограничить число сделок, когда инвестор – физическое лицо приобретает недвижимость на самом первом этапе строительства и уже через несколько месяцев (когда цена подросла) выставляет квартиру на рынок по цене ниже, чем у застройщика.

Распространение таких дешевых квартир в итоге повлияет на продажи застройщика, поэтому компания стремится получить некую компенсацию.

Если инвестор подписывает договор, предусматривающий необходимость получения согласия от застройщика, он обязан получить такое согласие или заблаговременно оговорить эти моменты и исключать такие условия из сделки. Между тем, стоит иметь ввиду, что договор об участии в долевом строительстве стандартизирован и чаще всего уже согласован с банком, выдающим ипотеку, а также с юридическим отделом компании. Так что застройщики с большой неохотой идут на внесение изменений в структуру договора, тем более, если речь идет о возможных рисках компании.

Чтобы покупателю максимально снизить свои риски, надо заранее учесть некоторые моменты. Желательно, чтобы в виде приложения к договору с застройщиком был прикреплен прайс на те услуги, которые оказывает компания. Тогда клиент сможет в любое время прийти и заявить о желании заплатить за ту или иную услугу по той цене, которая указана в приложении.

Согласие застройщика на переуступку предусматривает взимание платы, что не запрещается законом, к тому же, покупатель добровольно подписывает договор, соглашаясь на эти условия. Как отмечают эксперты, необходимость получения разрешения на перепродажу, а также оплата комиссии за перерегистрацию прав – широко распространенная практика  в Московском регионе.

Размер комиссии, как правило, составляет несколько процентов – около 50 тыс. рублей. Однако известны случаи, когда девелоперы брали за это «отступные» в размере 15% от стоимости квартиры, но это, скорее, исключение.

Говоря о конкуренции между застройщиком и инвесторами, стоит отметить, что дисконт относительно цен застройщика, как правило, на уровне 3-5%, максимум – 10%. Однако встречаются случаи, когда квартира выставляется дороже, чем похожее предложение от застройщика, хотя подобная практика нецелесообразна, так как покупатель может найти на рынке более привлекательную цену.

В целом же разница в цене индивидуальна в каждом конкретном случае. Многое зависит от того, как быстро нужно дольщику реализовать свой актив – при срочной продаже стоимость квартиры будет ниже. Если инвестор приобрел квартиру на самом старте продаж, то размер скидки может быть больше. Наконец, цена складывается и из количества аналогичных квартир в продаже у застройщика. Например, если у застройщика на момент ввода дома в эксплуатацию остались 2- и 3-комнатные квартиры, а инвестор изначально приобрел студию, которая на этапе сдачи дома является максимально ликвидной в эконом- и комфорт-классе, то инвестор может продать свою студию даже дороже, чем будет стоить двухкомнатная квартира от застройщика.

Согласие застройщика на переуступку, как правило, оформляется путем трехстороннего дополнительного соглашения с участием прежнего инвестора, нового инвестора и застройщика. Причем по закону застройщик вправе отказать в переуступке без объяснения причин. Поэтому вопросы, связанные с переуступкой, рекомендуется уточнять на стадии заключения сделки с застройщиком. Обычно застройщики не дают согласие на переуступку тем, кто собирается вложиться в долгосрочный девелоперский проект. Это связано с тем, что компания самостоятельно массово реализует свой объект.

Эксперты также напоминают, что на текущий момент банки не выдают льготную ипотеку под договор о переуступке с физическим лицом.

Тем, кто покупает квартиру по переуступке, также необходимо соблюдать осторожность, особенно если права передавались несколько раз, по цепочке, от одного лица к другому, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.

Существует еще один важный момент: в случае продажи паев (ЖСК), переуступить пай другому лицу можно только после полной выплаты его стоимости. При этом покупка пая другим лицом еще не означает, что он сразу становится членом ЖСК. Поэтому нужно внимательно почитать устав ЖСК. Не будучи членом кооператива, претендовать на квартиру (пай) будет нельзя.