Право собственности на квартиру в новостройке: нюансы и подводные камни

26 ноября 2013 в 20:21
Право собственности на квартиру в новостройке: нюансы и подводные камни

Пожалуй, ни для кого не секрет, что оформление сделки купли-продажи жилой недвижимости едва ли не самый сложный и опасный этап. Причем это касается не только приобретения вторичной недвижимости, когда порой трудно проверить "чистоту" квартиры, но и покупки квартиры в новостройке.

Долгожданный момент сдачи дома в эксплуатацию и получения ключей подчас омрачается юридическими формальностями, без которых даже наличие этих ключей не гарантирует  ваше право на квартиру.

Согласно Федеральному Закону №122-ФЗ от 21 июля 2007 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится на всей территории России. А датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав, в подтверждение чего собственник получает свидетельство о собственности. Единственным ведомством, обладающим полномочиями осуществлять процедуру регистрацию прав на недвижимое имущество, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

По всей стране с владельцами недвижимости работают сотрудники региональных управлений Росреестра. В Москве это Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. 

При этом не стоит путать государственную регистрацию права собственности на построенную квартиру с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве. Во втором случае регистрируется сам договор участия в долевом строительстве, и он не подразумевает передачу квартиры в собственность покупателя.

Какова же процедура регистрации прав собственности на квартиру в новостройке?

После завершения всех предусмотренных строительных и отделочных работ, застройщик начинает оформлять инвентаризационную и техническую документацию на дом, а БТИ производит все необходимые обмеры и выдает застройщику технический паспорт дома. Затем новостройку инспектируют представители государственного архитектурно-строительного надзора, иногда привлекая к участию инициативную группу дольщиков. Все выявленные недочеты и дефекты подлежат устранению, после чего строительная компания получает акт о приемке дома, который направляет в местную администрацию для получения разрешения на сдачу объекта в эксплуатацию. Чаще всего именно здесь возникают задержки. В процедуре получения разрешения на ввод в эксплуатацию от участников долевого строительства почти ничего не зависит, поэтому на этом этапе остается только ждать.

Как только объект вводится в эксплуатацию, ему присваивается почтовый адрес. После подключения дома ко всем коммуникациям, застройщик заключает договор с управляющей компанией для его обслуживания. Представители строительной фирмы должны встретиться с каждым дольщиком для совместного осмотра приобретенного жилья. Если у дольщика нет замечаний, то подписывается акт приема-передачи квартиры и передаются ключи. 

На этом этапе можно приступать к сбору документов для подачи в Управление Росреестра по месту нахождения объекта. Перечень таких документов включает: заявление о государственной регистрации; договор, заключенный между соинвестором (дольщиком) и строительной компанией; поэтажный план и экспликацию квартиры из БТИ; акт приема-передачи квартиры; квитанцию об оплате госпошлины (1 тыс. руб.); копию паспорта; нотариально заверенную доверенность (если собственник действует через представителя). При этом заявления могут быть заполнены от руки, машинописным способом или распечатаны на принтере. 

Как правило, процедура регистрации длится не более 30 дней, и если все документы в порядке – выдается долгожданное свидетельство о праве собственности на квартиру. Тем не менее, по тем или иным причинам эти сроки могут затянуться. Чаще всего можно наблюдать такую ситуацию: строительство завершено, здание введено в эксплуатацию, но документация для регистрации права собственности не подготовлена. Это может быть связано с конфликтами между инвестором, заказчиком строительства или подрядчиком. Иногда к общему согласию не могут прийти инвестор и местная администрация. В таких случаях застройщик не может передать пакет документов в регистрационную службу, а, следовательно, дольщики не могут обратиться в Управление Росреестра для самостоятельной регистрации права собственности на квартиру.

Нередко препятствием на пути к регистрации права собственности на квартиру становится вымогательство со стороны застройщиков, которые начинают требовать бесконечные доплаты за совершение действий, которые они обязаны выполнить по закону. Следует помнить, что дольщик не обязан выплачивать какие-либо дополнительные деньги, кроме тех, которые предусмотрены договором с застройщиком. В этом случае, а также в случае, когда препятствием к получению права собственности являются указанные выше разногласия, вы имеете право обратиться в суд, правоохранительные органы или органы по защите прав потребителей.

Как показывает практика, в большинстве случаев суд встает на сторону истца, тем не менее, не лишним будет обратиться за помощью к квалифицированному юристу, который поможет собрать и оформить все необходимые для этого документы. Со вступившим в силу решением суда и документами из территориального БТИ дольщик имеет право обратиться в регистрационную службу и получить свидетельство о собственности, не дожидаясь окончания разрешения противоречий между другими участниками строительства.