Нюансы регистрации права собственности на квартиру в новостройке

28 ноября 2014 в 13:59
Нюансы регистрации права собственности на квартиру в новостройке

Подавляющий процент квартир в современных новостройках Москвы продается еще на этапе возведения или до начала строительных работ. Под этим подразумевается, что покупатель не может оформить на себя право собственности, так как объекта такого права еще  не существует.

Стоит помнить, что ни договор долевого участия, ни средства уплаченные по этому договору, не наделяют дольщика правом собственности на жилье.

Согласно информации портала RealtyPress.ru, существуют четкие этапы, связанные с оформлением прав собственности на квартиру в новостройке, о которых необходимо знать покупателю.

Итак, после завершения всех строительных работ, когда дом уже готов принимать жильцов, начинается этап проведения многочисленных юридических операций, предшествующих официальной регистрации квартиры.

Наиболее распространен следующий вариант развития событий: объект возведен, квартира передана дольщику, который вселяется и проживает на собственной жилплощади на основании ДДУ и акта передачи квартиры. И тут его ждут некоторые «подводные камни», о которых он зачастую и неподозревает.

Так, согласно ФЗ «О регистрации и признании права собственности на дом, квартиру и сделок с ними», новый владелец не может распоряжаться имуществом в полной мере, в том числе продать, подарить или завещать жилье.  Новый хозяин также не имеет права оформлять прописку, поскольку право на это жилье не признано за ним официально. Это довольно серьезная проблема для такого города как Москва. С пропиской (или регистрацией) связан целый перечень социальных взаимоотношений, а именно трудоустройство, получение медицинской помощи, взаимодействие с дошкольными, образовательными учреждениями по месту проживания и т.п. К тому же, без регистрации ни один банк не примет (или примет на невыгодных условиях) новую квартиру в качестве полноценного залогового имущества при оформлении займа, который может потребоваться, например, для ремонта.

Как отмечают эксперты RealtyPress.ru, согласно законодательству, при продаже квартиры ее владелец освобождается от подоходного налога, однако это происходит в том случае, если с момента приобретения на нее права собственности прошло три года. Если оформление регистрации новостройки затягивается – время фактического проживания не засчитывается в эти три года, и при продаже владелец несет дополнительные расходы.

Процессы юридического оформления новостройки

1. Первым этапом юридического оформления новостройки можно назвать разрешение на ввод в эксплуатацию.

Процедура оформления новостройки в собственность фактически начинается с того, что застройщик должен получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Этот документ подтверждает, что государственными контролирующими органами не было выявлено нарушений, и жилье соответствует установленным стандартам и требованиям. Далее следует оформление акта реализации инвестиционного контракта на строительство, который должны подписать городские власти и еще ряд организаций.

2. Обмер фактической площади

В процессе оформления документов сотрудники БТИ производят замер фактической площади квартир. Стоит отметить, что полученные данные часто отличаются от той площади, которая была задекларирована застройщиком в момент заключения договора. В случае значительной разницы, застройщик и дольщик должны провести окончательные расчеты по договору. По закону, застройщик обязан вернуть покупателю разницу, если фактическая площадь меньше, чем это указано в договоре. И наоборот, если фактическая площадь больше – вынужден доплатить дольщик.

К сожалению, нередко застройщики задерживают выплату компенсации, и дольщикам приходится добиваться компенсации через суд. В любом случае, до тех пор, пока финансовые отношения сторон, подписавших договор, не будут урегулированы, и подтверждающие это документы не будут подписаны, дальше дело не продвинется.

3. Акт передачи

Как только первые два этапа пройдены, наступает очередь подписания застройщиком и дольщиком акта передачи жилой площади. Эксперты рекомендуют помнить, что после подписания этого акта предъявить к застройщику какие-либо претензии относительно качества выполненных работ будет практически невозможно, и исправлять дефекты придется за собственный счет. Сложности этого процесса также бывают связаны с некоторыми с необходимостью заставить застройщика исправить все недоделки или компенсировать дольщику стоимость работ.

После того, как все документы подписаны и собраны, дольщик может юридически оформить собственность на себя. По завершении подписания акта приема-передачи квартиры в собственность новый владелец может въезжать, делать ремонт, обустраиваться и проживать на полученной жилплощади. 

Кстати, тот факт, что право собственности еще не оформлено, не означает, что покупатель не может проживать в квартире. На момент подписания разрешения на ввод в эксплуатацию, объект уже подсоединен к системам городских коммуникаций, и все необходимые блага поставляются жильцу в полной мере.

Трудности при юридическом оформлении новостройки

Для оформления права собственности покупатель должен зарегистрировать квартиру в Федеральной регистрационной службе. Однако на этом этапе он может столкнуться с рядом факторов, мешающих оформлению, и большинство из них от него не зависят. Все это может затянуть процесс оформления на длительный период времени.

К таким факторам можно отнести, в частности, следующие явления: сложность и значительные временные затраты, сопряженные с проведением необходимых юридических экспертиз, процессов согласований и подписаний документов с государственными инстанциями; задержки, связанные с деятельностью конкретного застройщика, которые могут возникнуть на каждом этапе оформления документов.

Так, в момент получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию, инспекционными службами могут обнаружиться серьезные недочеты, на устранение которых зачастую уходит немало времени. При закрытии инвестиционного контракта городские власти могут не подписывать документы по причине неудовлетворенности распределением жилплощади. Застройщик также может задерживать решением вопроса в силу того, что он вынужден удовлетворять интересы инвесторов или же по другим причинам.

Способы оформления права собственности

Как только все трудности пройдены, необходимые документы уже оформлены, а акт передачи подписан, новоселу остается оформить право собственности, выбрав один из трех способов:

  1. Предоставить право застройщику заниматься регистрацией квартиры самостоятельно (может взиматься дополнительная плата);
  2. Оформление права собственности на квартиру самостоятельно;
  3. Оформление права собственности через суд.

Первый способ является наименее выгодным как для застройщиков, так и для дольщиков. Застройщик не только получает дополнительную прибыль, но и повышает за счет предложения данной услуги привлекательность своих объектов для потенциальных покупателей.

Не менее выгодным предложение является и для дольщика, который имеет возможность сэкономить время и нервы – как правило, представители застройщика имеют достаточный опыт и связи, чтобы быстро и без затруднений получить свидетельство.

Что касается самостоятельного оформления, Этот способ подойдет для тех, кто желает или вынужден сэкономить. Однако покупателю стоит запастись терпением и временем, так как все положенные очереди и прочие бюрократические препоны владелец квартиры должен преодолевать самостоятельно.

Для оформления права собственности на квартиру ее фактический владелец должен представить в Управление Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости (для Москвы этим органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве) ряд документов. Во-первых, это документы, предоставляемые застройщиком (разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и пр.), а также документы, касающиеся непосредственно регистрируемой квартиры:

Перечень документов должен включать в себя:

  1. Заявление о государственной регистрации;
  2. Договор, заключенный между соинвестором и строительной компанией;
  3. Поэтажный план и экспликацию квартиры из БТИ (эти документы владелец квартиры должен оформить самостоятельно);
  4. Акт приема-передачи квартиры;
  5. Квитанцию об оплате госпошлины (1 тыс. руб.);
  6. Копию паспорта;
  7. Нотариально заверенную доверенность (если документы подает представитель собственника).

Специалисты предупреждают, застройщик может требовать дополнительную плату за оформляемые им документы (это, как правило, неправомерное требование, однако, необходимо смотреть текст ДДУ). После того, как все документы предоставлены в Росреестр, требуется подождать некоторое время, необходимое для их проверки. Согласно правилам, это время ограничено одним месяцем.

Владельцам, которые приняли решение оформлять квартиру самостоятельно, рекомендуется дождаться момента, пока застройщик сам зарегистрирует хотя бы одну квартиру. В этом случае процедура выполняется быстрее, так как некоторые документы, общие для всего объекта в целом, уже являются проверенными в процессе первичной регистрации, и пакет остальных документов требует меньше времени на проверку.

Необходимость в оформлении через суд возникает в случае, если дольщик не может получить необходимые документы для оформления квартиры в собственность. Независимо от причины возникшей ситуации, дольщик может отстоять свое право в судебном порядке. Как правило, большинство покупателей предпочитают подождать, пока застройщик решит свои проблемы, и можно будет оформить недвижимость. Однако, если процесс слишком затянулся, единственный способ  повлиять на его скорость - подать иск о признании права собственности. Иск подается в суд общей инстанции по месту нахождения объекта.

Для начала, необходимо направить застройщику претензию, в тексте которой содержится требование оформить право собственности (или предоставить необходимые для этого документы), и получить официальный ответ. После чего нужно заверить документы своей подписью и направить в суд, оплатив пошлину, суд же обязан назначить дату слушания.

Для того, чтобы быстро собрать необходимые документы и оформить их должным образом желательно привлечь опытного юриста. Эксперты отмечают, что в большинстве случаев, суд принимает решение в пользу истца.

Итак, каждый из рассмотренных способов оформления права собственности на квартиру может быть использован дольщиком в зависимости от обстоятельств, в которых он может оказаться при передаче недвижимости.