Наемные управляющие, или особенности fee-девелопмента в России

18 ноября 2014 в 16:34
Наемные управляющие, или особенности fee-девелопмента в России

Если раньше в строительной индустрии преобладала система, в которой инвестор проекта одновременно являлся и его девелопером, сегодня ситуация несколько изменилась. Владельцы проектов все чаще нанимают профессионалов в области девелопмента, которые отвечают за реализацию проекта, но при этом не делят с заказчиком финансовые риски. Подобная система, так называемый fee-девелопмент, уже давно стала популярным инструментом на рынке недвижимости во всем мире. Так, в Европе по этому принципу совершается 60-70% сделок. Отечественные инвесторы пока с осторожностью прибегают к услугам наемных управляющих. Рассмотрим преимущества и недостатки fee-девелопмента, а также выгодность привлечения специалистов со стороны.

Fee-девелопмент – это направление, которое подразумевает, что компания, занимающаяся реализацией проекта, не является его собственником, то есть не инвестирует собственные средства в проект, а работает по договору с инвестором.

Новое направление девелопмента появилось после кризиса 2008 года, когда в собственность банков перешло большое количество залоговых земель от неплательщиков. Крупные банки, такие как ВТБ, Сбербанк и др. организовали собственные подразделения, занимающиеся развитием девелоперских проектов. К услугам наемных специалистов часто прибегают владельцы перспективных непрофильных активов: банки, инвестиционные фонды, организации финансового сектора.

К примеру, торговая компания или банк, обладающий такими активами, является основным заказчиком fee-девелопмента, ведь создавать свою структуру с нуля всегда дороже, чем нанять опытного fee-девелопера.

К fee-девелоперам могут обращаться и крупные строительные компании в тех случаях, когда не могут охватить весь объем проектов своими силами.

Плюсы и минусы fee-девелопмента напрямую связаны с особенностями данного формата реализации проектов. Управляющая компания, с которой инвестор заключает договор, ведет работы на всех этапах: создает и проводит экономический расчет концепции, формирует команду специалистов, готовит проектную и разрешительную документацию, выбирает подрядчика, контролирует ход строительных работ и сдает объект в эксплуатацию.

Специалисты рынка недвижимости выделяют следующие плюсы fee-девелопмента:

  • наличие у управляющей компании опыта в реализации комплексных проектов, оформлении необходимых документов, налаженных контактов архитекторами, проектировщиками, подрядчиками, различными финансовыми институтами;
  • наличие в команде профессионалов в нужных областях девелопмента;
  • выбор графика реализации проекта на этапе заключения договора с fee-девелопером.

Прибегая к услугам fee-девелопера, инвестор оценивает конечный результат проекта, ему не приходится заниматься текущими вопросами. Преимущество в том, что ответственность за всю работу несет одно юридическое лицо, а значит легче контролировать и оценивать качество выполненных услуг.

Что касается недостатков данной системы, по мнению многих инвесторов выгоднее самостоятельно заниматься развитием проекта, чем оплачивать услуги наемных специалистов. Однако навыки и опыт fee-девелопера в долгосрочной перспективе позволяют окупить первоначальные затраты, поскольку самостоятельное непрофессиональное исполнение проекта ведет к гораздо более высоким затратам.

Основная проблема, с которой можно столкнуться в fee-девелопменте, это возможные разногласия сторон. У участников проекта могут быть разные взгляды на процесс его реализации, а компромиссные решения не всегда лучший выход. При этом владелец актива, по сути, является пассивным инвестором, подчеркивают эксперты.

Что касается оплаты услуг управляющей компании, тут многое зависит от первоначальных договоренностей, поставленных задач и результатов развития проекта. При строительстве маленького объекта, когда абсолютная цифра вознаграждения, взятого в виде процента, невелика, девелоперское вознаграждение может быть обозначено как зафиксированная сумма в месяц. Иногда fee-девелопер предъявляет заказчику к компенсации фактически произведенные накладные расходы и сверху берет фиксированный процент в виде прибыли.

Существует и вариант ежемесячного вознаграждения в виде процента от бюджета плюс дополнительный бонус (доля в проекте, которая возникает у девелопера после того, как ключевой инвестор получил обратно вложенный капитал с определенным заранее оговоренным процентом доходности).

Специалисты отмечают, что такая схема выгодна обеим сторонам: инвестор может быть уверен в качестве и сроках реализации проекта, а fee-девелопер понимает, что доход напрямую зависит от эффективности работы.

В заключение стоит добавить, что в мировой практике fee-девелопмент применяется практически во всех сегментах недвижимости. В России же эта система пока только начинает развиваться, поэтому в основном востребована в таких сферах, как складской и коммерческий бизнес, гостиничная недвижимость. По мнению, экспертов fee-девелопмент ждет неплохое будущее и в секторе загородного строительства.