Каким стал российский рынок элитной недвижимости за последние 5 лет?

21 октября 2015 в 11:57
Каким стал российский рынок элитной недвижимости за последние 5 лет?

На фоне стремительного развития рынка недвижимости границы между домами по классам становятся настолько прозрачными, что становится сложным четко определить принадлежность того или иного объекта к определенной категории. Так, некоторые новостройки класса «люкс» сегодня уже не дотягивают до этого понятия по мере появления новых технологий и более качественной архитектуры.

За последние пять лет российские риэлторы составили относительно четкую классификацию элитной недвижимости.

Если раньше на рынке присутствовали подсегменты «люкс», «DELUXE», «VIP», то сегодня специалисты по недвижимости выделяют бизнес-, премиум- и элитный класс. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», для более точного позиционирования проектов и их ценообразования, целесообразно выделять промежуточные категории. Разделение высокобюджетного жилья на подклассы помогает более четко обозначить целевую аудиторию того или иного проекта.

При этом эксперты отмечают, что если 10 лет назад монолитный дом с подземным паркингом относили к бизнес-классу, то сегодня это уже стандартный комфорт-класс. Со временем претерпели изменения и средние площади жилья. Так, в 2000-х годах многие девелоперы стремились проектировать квратиры огромной площади, и на них тогда был спрос. Но сегодня минимальные площади в элитном сегменте начинаются от 60 кв.м. Это связано и с изменением предпочтений среди покупателей - клиенты больше не хотят переплачивать за лишние квадратные метры, поэтому в элитном сегменте пользуются большим спросом жилые комплексы с продуманной удобной планировкой.

Определить разницу между квартирами элитного и премиум-класса порой довольно сложно. Зачастую проекты, заявленные как «премиум», не способны соответствовать всем критериям этого класса. А доля комплексов, полностью соответствующих требованиям наивысшей категории, столь незначительна, что нет смысла выделять их в отдельную группу. Иными словами, целесообразно было бы разделять элитную недвижимость только на две группы, которые можно условно обозначить как «бизнес» и «премиум». 

К основным отличиям премиум-класса можно отнести: местоположение, площади квартир, высокие потолки (не ниже 3-3,2 м), архитектурный облик, входные группы и инженерное оснащение. Как правило, такие проекты возводятся недалеко от центра города или в престижных районах с наличием благоприятных факторов местоположения (водоемы, парки и т.д.).

По уровню инженерного оснащения объекты премиум-класса приближены к элитным домам (системы «умный дом», недопустимость установки выносных индивидуальных сплит-систем и т.д.).  В проектах премиум-класса, как правило, используются более привлекательные архитектурные формы, более дорогие и качественные материалы для отделки фасадов.

Кроме того, квартиры в премиум- и бизнес-классах более функциональные и компактные по сравнению с элитным сегментом. Так, площадь однокомнатных квартир в бизнес-классе начинается от 30 кв. м, в премиум - от 45 кв. м, а в элитном - от 60 кв. м. Кроме того, в премиум-классе допускается уменьшение высоты потолков до 3 метров, а в бизнес – до 2,8 метров. В элитном классе минимальный показатель составляет 3,2 метра.

Стоит отметить, что сегмент бизнес-класса сегодня самый объемный на рынке и при этом наиболее сложный. Присутствует также существенная разница в цене – от 130 до 600 тысяч рублей. Чтобы привлечь покупателя к проекту и объяснить ему, чем он отличается от другого того же класса, потребовалось выделить отдельные, так называемые, промежуточные сегменты, такие как комфорт и премиум. Первый появился на базе улучшенного эконом-класса и слабого с точки зрения характеристик проектов бизнес-класса, в то время как объекты премиум-класса сочетают в себе верхний уровень бизнес-класса и упрощенного элитного-класса.

Однако специалисты рынка недвижимости до сих пор не пришли к единому мнению относительно классификации элитного жилья, поскольку нет четких критериев, определяющих принадлежность объекта к тому или иному классу.

К примеру, при позиционировании своих объектов как «элит» или «премиум», одна компания считает важным критерием местоположение и вид из окна, а другая – исключительно местоположение, при этом видовые характеристики вообще не учитываются.

Жилье бизнес-класса может располагаться в престижном районе и иметь при этом неблагоприятное окружение: близость шумной трассы, отсутствие в пешей доступности парков и т.д. Либо располагаться в отдаленных от центра районах города, но при этом располагать благоприятным окружением.

В подземном паркинге таких объектов предусматривается минимум два машиноместа. Комплекс должен возводиться с применением высококачественных материалов, в доме должна быть современная инженерия и собственная инфраструктура, отделка внутренних и внешних зон предусматривает соответствие высокому статусу.

К бизнес-классу относятся жилые комплексы, выполненные из монолита или кирпича. Такие новостройки также могут иметь огороженную охраняемую территорию, консьерж-службу. Проект может отличаться интересной архитектурной концепцией.

Объект класса премиум, как правило, строится не в центральных районах, однако, может обладать качественными характеристиками, характерными для элитной недвижимости.

В бизнес- и премиум классе наибольшей популярностью среди покупателей пользуются одно- двухкомнатные квартиры площадью от 45-85 кв. м. В элитном сегменте – разброс востребованной площади больше - от 90 кв.м. и более. Элитный класс жилья подразумевает уникальность продукта и фактически полное отсутствие недостатков. В противном случае такой объект тут же переходит в бизнес-класс и дешевеет.

По данным компании Contact Real Estate, в Москве средняя цена квадратного метра в сегменте бизнес-класса составляет порядка 260 тысяч рублей за квадратный метр, в премиум-классе – 550 тысяч рублей, в элитном – 880 тысяч рублей. Средняя цена одного кв.м, по данным корпорации «Баркли», в премиум-классе по состоянию на начало мая 2015 года составила 595 тысяч рублей, в элитном – 1,1 млн рублей.

Аналитики отмечают, что сегодня предложение в бизнес-классе в границах «старой» Москвы превышает спрос примерно в два раза. Сегмент бизнес-класса как по числу проектов, так и по количеству квартир в продаже занимает примерно половину рынка. А вот в сегментах премиум- и элитного класса ситуация со спросом обстоит лучше. Однако следует учитывать, что в высокобюджетном сегменте и предложение, и спрос всегда были ограничены. Поэтому, несмотря на кризис, заметных колебаний и преобладания предложения над спросом не наблюдается.

За последние пять лет на российском рынке новостроек произошли большие изменения. Элитные новостройки стали более качественными во всех аспектах. Большое внимание теперь уделяется архитектуре комплекса. С развитием рынка увеличиваются требования, предъявляемые к жилью. Комплексы, которые пять лет назад можно было отнести к классу «премиум» и «бизнес» сейчас входят в категорию на класс ниже.

По мнению аналитиков, в связи с тем, что в городе остается все меньше хороших участков под застройку, возможно, со временем элитное строительство перейдет в варианты загородных клубных домов и элитных коттеджных поселков. Весьма вероятно, что такое жилье будет пользоваться спросом среди тех покупателей, кто уже имеет квартиры в ранее построенных элитных комплексах и хотел бы выбрать более экологичное, более современное и комфортное жилье за городом.