Как приобрести жилье без стартового капитала

28 апреля 2015 в 14:53
Как приобрести жилье без стартового капитала

В последнее время банки столичного региона практически полностью отошли от выдачи ипотеки без первоначального взноса. Эта тенденция негативно отразилась на людях, не располагающих начальным капиталом на покупку жилья. Есть ли выход из такой ситуации? Эксперты приводят несколько вариантов приобретения жилья для тех, кто не может оплатить первоначальный взнос по ипотеке. Рассмотрим нюансы и «подводные камни», характерные для каждого из них.

Итак, первый способ заключается в оформлении ипотеки под залог имеющей недвижимости. Для получения ссуды на покупку квартиры можно заложить имеющуюся недвижимость: квартиру, дом с участком, нежилое помещение и даже землю. Однако тут есть определенные моменты, на которые стоит обратить внимание.

Во-первых, стоимость закладываемой квартиры должна превышать стоимость приобретаемой минимум на 20%, причем оценивается имеющаяся недвижимость с дисконтом в те же 20%. Например, если закладывать квартиру стоимостью 4 миллиона рублей (по оценке банка), то можно получить кредит в размере около 3,2 миллиона рублей. «За счет дисконта банк минимизирует свои риски в том случае, если ему придется продавать залог», - поясняют риэлторы.

Во-вторых, залоговая недвижимость должна отвечать определенным критериям. Например, нельзя заложить долю в квартире, а также квартиру, оформленную по договору найма, аренды или безвозмездного пользования - на этот объект недвижимости заемщик обязательно должен иметь право собственности. Объект залога должен быть свободен от любых прав третьих лиц, как физических, так и юридических. Дом, в котором находится квартира, а также коттедж, жилой дом, таунхаус не должны относиться к ветхому жилью, не должны стоять в плане под снос, не должны состоять на учете по постановке на капитальный ремонт и реконструкцию с отселением.

В-третьих, на программы с залогом не распространяется субсидирование ипотечной ставки. Таким образом, средняя ставка по программам с залогом составляет на сегодняшний день около 17%, срок кредитования – 30 лет. В целом требования к заемщикам по таким программам стандартные.

Второй вариант подразумевает использование материнского капитала. Если нет собственных средств, то в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал. Но надо учитывать, что в некоторых банках к такому взносу требуют доплату за счет собственных средств. Эта доплата может составлять от 5% до15% от стоимости квартиры.

Специалисты отмечают, что использовать материнский капитал можно только в стандартных программах со ставкой 15-17% (программы с субсидированной ипотекой не предусматривают использование материнского капитала).

Кроме того, по условиям стандартных программ первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от общей стоимости объекта. Следовательно, приобрести с материнским капиталом можно лишь ту квартиру, которая стоит 2-2,5 миллиона рублей (не привлекая собственные средства).

Используя материнский капитал в качестве первого взноса, покупатели должны помнить, что продать такую недвижимость можно будет только с разрешения попечительского совета и при условии, что взамен будет куплена квартира с лучшими условиями проживания. Это условие призвано защитить права ребенка. К тому же существует еще одно требование – оформление в будущем недвижимости на ребенка.  

Еще один способ оплатить первоначальный взнос на ипотеку - использовать потребительский кредит. Однако такой вариант возможен при условии, что доход заемщика позволяет ему безболезненно погашать оба кредита - чтобы не более 50% (в госбанках не более 30%) дохода уходило на погашение кредита. В противном случае заемщику просто отказывают в предоставлении ипотеки.

Существует также маркетинговый инструмент застройщиков, который также позволяет купить жилье, не имея стартового капитала. Это рассрочка без первоначального взноса. На первичном рынке московского региона это довольно редкий продукт. В основном застройщики предоставляют рассрочку на полгода и при условии внесения 50% первоначального взноса. Те же застройщики, которые предлагают рассрочку без взноса, как правило, ставят более жесткие, чем для ипотечных кредитов условия – процентная ставка достигает 20% годовых при сроке выплаты до 10 лет. Такой вариант может устроить покупателей с высоким стабильным доходом, которые смогут быстро погасить заем без переплат. Оценят его и заемщики с «серыми» доходами: как правило, строительные компании более лояльны, чем банки, и не требуют документов, подтверждающих финансовое положение.