Как повышение ключевой ставки ударит по ипотеке?

22 декабря 2014 в 17:37
Как повышение ключевой ставки ударит по ипотеке?

Решение ЦБ РФ о повышении ключевой ставки может обрушить рынок недвижимости, привести к банкротству компаний, сделать для многих россиян покупку собственного жилья невозможной, а также привести и к более серьёзным последствиям, считает ряд экспертов по рынку недвижимости.

Ключевая ставка была поднята для того, чтобы сдержать падение рубля: при её низком значении и быстром ослаблении национальной валюты банки начинают брать деньги у ЦБ РФ, переводить их в иностранную валюту и таким образом зарабатывать. Повышение ставки лишает их такой возможности, а значит, рубль укрепляется. Однако есть у этого и негативная сторона: повышение ставок по кредитам. Это означает, что в скором времени ставки по ипотеке в России вырастут до 19–25 % (в декабре минимальная ставка составляла 12,5 %).

Состояние рынка недвижимости традиционно считается одним из основных индикаторов состояния экономики. Существенные изменения в экономике неизбежно оказывают влияние как на покупательский спрос, так и на возможности компаний возводить новое жилье.

Резкое изменение политической обстановки и неопределенность в начале года привели к оттоку средств населения с депозитов в пользу приобретения недвижимости. По данным мониторинга ипотечного рынка, проводимого консалтинговой группой SRG, ускорение роста объемов ипотечного кредитования наблюдалось с конца февраля и достигло пика в апреле. Затем, бум на рынке недвижимости сменился периодом низкой активности.

Сложившаяся ситуация напоминает состояние рынка в конце 2008 - начале 2009 годов, когда покупатели ждали снижения цен, переложив свои сбережения в валюту, а продавцы не были готовы снижать цены. Ежедневные сводки о достижении долларом и евро новых максимумов не добавляют ощущения стабильности, каждый участник рынка ждет существенных перемен уже в ближайшее время, не зная, однако, в какую сторону качнется маятник цен.

Краткосрочность всплеска ипотечных сделок подкрепляется не только опытом начала года, но и удорожанием ипотеки. В октябре вслед за госбанками подняли ставки все активные участники рынка, что негативно отразится на количестве ипотечных клиентов. По оценкам экспертов на текущий момент, экономически оправданный уровень ставок должен быть не менее 14-15%. Рост ключевых ставок, процентов по депозитам для населения неизбежно приведет к повышению ставок по всем кредитным продуктам банков, включая ипотеку.

По мнению аналитиков, на рынке вторичной недвижимости весьма вероятен сценарий стагнации цен в рублевом выражении. Рост цен, превышающий инфляцию, практически исключен. Однако и обвального падения цен на недвижимость не стоит ожидать, поскольку ни продавцы вторичной недвижимости, ни застройщики не готовы к существенным потерям.

Что же касается рынка первичного жилья, осенью застройщики заявляли о выполнении и перевыполнении плана продаж. Из-за падения рубля люди стремятся заключить договоры долевого участия, чтобы зафиксировать текущие рублевые цены. Повторяется ситуация начала года, когда резкие изменения в экономике ведут к росту покупок.

Однако, предвидя в будущем рецессию, застройщики постепенно начнут снижать объемы вводимых площадей и предпочтут не инициировать крупные проекты. Поэтому, считают эксперты, в ближайший год не следует ожидать улучшений как в части доступности кредитов для застройщиков, так и в части ажиотажного спроса на новостройки, находящиеся на ранней стадии строительства. Сужение возможностей по финансированию строительства неизбежно подорвет возможности застройщиков по реализации новых проектов, а наименее устойчивые или сильно зависящие от краткосрочных кредитов компании могут оказаться на грани банкротства.

Что же делать желающим приобрести недвижимость на данном этапе?Тем, кто хранит необходимые для покупки жилья средства в иностранной валюте, с приобретением можно подождать. Это позволит избежать риска обесценивания.

Тем, кто планирует воспользоваться ипотекой, лучше решиться на покупку сейчас. Рост ставок практически неизбежен, как и повышение требований к заемщикам. При приобретении квартиры в новостройке следует обратить внимание на временные акции, которые застройщики реализуют вместе с банками. Условия по таким акциям обычно достаточно привлекательные, а выполнение обязательств застройщика обычно подкреплено финансированием банка, что делает вложения более надежными.

На данный момент больше всего игроков рынка интересует, временной ли мерой является повышение ключевой ставки. ЦБ РФ повторяет опыт Турции, где эта ставка была повышена в начале этого года с 7,75 до 12 %, но уже через пять месяцев, после того, как курс лиры укрепился, ее начали понижать.

Прогнозировать развитие ситуации в России, не сможет, пожалуй, никто, потому что это напрямую зависит от курса национальной валюты, политической обстановки в стране и мире. В данный момент понятно только одно: нестабильная ситуация в экономике страны ударит по карманам всех россиян.