Как получить максимальный доход, инвестируя в коммерческую недвижимость Москвы?

27 февраля 2015 в 13:34
Как получить максимальный доход, инвестируя в коммерческую недвижимость Москвы?

События минувшего года и нестабильная экономическая ситуация заставляют россиян искать выгодное применение своим сбережениям. Один из самых распространенных вариантов вложения – приобретение жилья. Однако инвестировать можно не только в жилую недвижимость, но и в коммерческую. Если подойти к вопросу грамотно, торговые и офисные площади окупаются быстрее жилых квартир и приносят владельцу стабильный доход даже в условиях кризиса.

Инвестиции в коммерческую недвижимость у многих россиян вызывают настороженность. Покупателей пугает, прежде всего, возможный риск, ведь торговые и офисные помещения дороже квартир, не говоря уже о расходах на их содержание. В ряде случаев эти страхи оправданны, но, при правильном подходе к выбору объекта можно стать владельцем прибыльного арендного бизнеса.

Потенциального покупателя недвижимости, прежде всего, волнует вопрос стоимости. К примеру, в Москве средние расценки на коммерческую недвижимость примерно на 20-30% выше по сравнению с жилой. Однако эти показатели носят приблизительный характер. Так, скажем, квартира в элитном комплексе или в престижном районе Москвы может оказаться гораздо дороже коммерческого объекта. А при квартальной застройке в крупных ЖК и те, и другие помещения зачастую оцениваются примерно одинаково.

Если говорить о помещениях в новостройках Москвы, стоимость квадратного метра здесь зависит от характеристик объекта и составляет примерно 130-200 тысяч рублей. Следует учитывать, что большая площадь коммерческих помещений потребует и больших вложений. Причем на стоимость недвижимости влияет не столько ее метраж, сколько расположение: наличие рядом оживленных магистралей, остановок общественного транспорта, станций метро. Специалисты рекомендуют при выборе объекта учитывать состав жителей района и доходы населения. Нелишним будет узнать, есть ли рядом деловые и торгово-развлекательные центры. Все это поможет в будущем выдержать серьезную конкуренцию на рынке аренды.

По оценкам экспертов, ликвидный коммерческий объект обойдется примерно в 10-15 миллионов рублей. Не стоит рассматривать этот вариант, если средств у инвестора недостаточно. Лучше вложиться в привычное жилье. Однако существуют и более доступные варианты. Например, можно найти объекты в пределах 5-6 миллионов рублей за площадь 40-50 кв. м. Неплохая экономия возможна при покупке коммерческой недвижимости в жилом комплексе на старте продаж. Однако нужно проверить надежность застройщика. Минусом такого варианта является то, что инвестору придется долго ждать, пока его вложения окупятся и начнут приносить доход. Ведь пока дом не сдан и не заселен, коммерческий объект вряд ли будет приносить прибыль, а за его содержание все равно придется платить.

Чтобы определиться с выбором коммерческого помещения, покупателю необходимо подумать о его будущем назначении. По мнению экспертов, частному инвестору в первую очередь стоит обратить внимание на помещения формата street retail. К достоинствам таких объектов можно отнести широкий круг арендаторов (в таких помещениях обычно размещаются магазины, банки, аптеки, кафе, офисы мобильных операторов ит.п.); быструю окупаемость; возможность получать высокий и стабильный доход.

Как правило, такие помещения находятся на первых или цокольных этажах жилых зданий и являются самыми востребованными у арендаторов. В случае удачного расположения объекта street retail, его владелец может получить хорошую прибыль за счет большого потока пешеходов.

Однако покупка «уличной» недвижимости обойдется инвестору довольно дорого: ее стоимость может быть выше офисной почти в десять раз. Покупатель может сэкономить, выкупив обычную квартиру на первом этаже, чтобы впоследствии переоформить ее в нежилое помещение. Однако владельцы такой недвижимости прекрасно понимают ее преимущества и часто сильно завышают цены. Кроме того, обычно самые ликвидные помещения раскупаются самими предпринимателями для организации бизнеса.

Не менее популярный тип коммерческой недвижимости – офисы. По словам  генерального директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Александра Болотова, самые доступные предложения сконцентрированы на востоке Москвы, где сохранился большой объем промышленной застройки. «Например, офисное помещение размером 13 кв. м на третьем этаже трехэтажного административного здания в районе станции метро «Авиамоторная» можно купить за 1,75 миллиона рублей».

Примерно за 2 миллиона рублей можно приобрести офис площадью 20 кв. м

на первом этаже жилых домов вблизи конечных станций метро.

Самые же доступные варианты офисных помещений встречаются на территории Новой Москвы (например, нежилое помещение площадью 18 кв. м в цокольном этаже нового жилого дома в городе Троицк на улице Заречной предлагается за 990 тысяч рублей) и Московской области. По данным экспертов имея бюджет до 2 миллионов рублей за пределами столицы можно приобрести даже отдельно стоящее административное здание.

Специалисты рекомендуют тщательно взвесить все плюсы и минусы перед покупкой стандартного офиса. По статистике, легче найти арендаторов для небольших помещений в центре города. Их часто арендуют под нотариальные или юридические конторы, туристические фирмы. Неплохой доход может принести покупка складского помещения. Однако здесь есть ряд нюансов: сдать в аренду отдельно стоящее помещение не так-то просто, ему потребуется собственная охрана, подключение к коммуникациям, дополнительное оборудование. К тому же, частному инвестору придется конкурировать с крупными складскими комплексами. В таких случаях выгоднее приобрести подходящее помещение по сходной цене, переоборудовать его под сервис, шиномонтаж или автомойку, после чего заняться поисками арендатора.

Эксперты уверены, инвестирование в коммерческую недвижимость может стать не только альтернативным инструментом вложения средств, но и способом поднять свои инвестиционные навыки на новый качественный уровень.