Девелоперы ищут пути противостояния кризису

30 марта 2015 в 19:30
Девелоперы ищут пути противостояния кризису

В течение последних полутора лет на рынке новостроек столичного региона ажиотаж сменяется длительным затишьем, после которого вновь следует всплеск продаж. Эти колебания связаны уже не с сезонностью, как раньше, а с политическими и экономическими потрясениями. В январе-феврале 2014-го на фоне отзыва лицензий у банков люди стали активно вкладывать деньги в жилье в новостройках. Затем с апреля до сентября установилась фаза слабого спроса. В декабре на фоне критической девальвации рубля вновь наблюдался резкий рост спроса на жилье: население страны  хотело как-то спасти обесценивавшиеся деньги. На фоне ажиотажа большинство застройщиков подняли цены на 5–15%.

С января, как и ожидалось, спрос резко упал, тем более что ставки по ипотеке из-за повышения в декабре ключевой ставки ЦБ до 17% стали запретительными: большинство банков на время установили заградительные ипотечные проценты — более 20%, свернув кредитование. Объемы выданной ипотеки уже в январе снизились чуть ли не на порядок. Однако пока критической ситуация с продажами не стала: в феврале 2015 года количество сделок ниже, чем год назад, на 30%, но при этом на 10% выше, чем в 2013 году.

Снижения рублевых цен пока не произошло. Но у каждого девелопера с начала года действуют многочисленные акции со специальными условиями. Какие-то застройщики «дарят миллион рублей», какие-то делают скидку к празднику на определенные квартиры в 15–20%. За счет этих акций удается маскировать фактическое снижение средней цены. Интересно, что обычно акции использовались девелоперами для краткосрочного подхлестывания спроса, но в последние три месяца они стали тотальными и не привязанными к каким-то датам.

Девелоперы фактически оказались в двойственной ситуации. С одной стороны, благодаря прошлогоднему успеху (особенно росту спроса в декабре), они смогли накопить финансовые ресурсы и уменьшить кредитную нагрузку. С другой, очевидно, что сегодня практически все экономические факторы играют против них, а значит будущее уже не так радужно. К тому же за последнее время серьезно выросла себестоимость строительства. Так, в два раза подорожала часть себестоимости, связанная с импортом, а она даже в проектах экономкласса занимает не менее 15% сметы. Металлопрокат, который является мировым биржевым товаром, вырос в цене на 20–30%; российские материалы — на 15–20%. Стоимость проектного финансирования превышает 20% годовых.

При этом девелоперы уже признают, что спрос на жилье будет сокращаться — экономика на спаде, доходы населения снижаются, а за счет ажиотажных продаж был частично «съеден» спрос будущих периодов.

Тем не менее, эксперты утверждают, что даже такая сложная ситуация выглядит весьма оптимистичной: на рынках офисных, торговых и складских площадей наблюдается затоваривание и падение рублевых цен на 20–30%. Таким образом, жилые новостройки остаются живым и прибыльным рынком. Вообще, жилье сопротивляется кризису лучше других сегментов рынка недвижимости. 

Многие игроки рынка закладывают в планы снижение оборотов рынка на 30–40%. Если все сложится именно так, это будет означать резкое усиление конкуренции. Уже сегодня видны две альтернативные стратегии для новой реальности. Первый вариант — конкуренция за счет цены. За счет больших объемов строительства и минималистичных архитектурно-градостроительных решений девелопер максимально снижает издержки, чтобы иметь низкую себестоимость. Иными словами, многие девелоперы готовы делать ставку на сверхкомпактные и очень дешевые квартиры. Альтернатива этому варианту предполагает строительство жилья с акцентом не только на архитектурные и градостроительные решения, но и на выстраивание в новых комплексах правильной социальной среды, создание комфортной среды обитания. Иными словами приверженцы этого варианта намерены конкурировать именно по качеству, а не по цене.

В завершение отметим, что на фоне крайне нестабильной политической и экономической ситуации, большинство граждан нашей страны перестали доверять любой валюте. В этих условиях недвижимость рассматривается уже не просто как объект инвестиций с целью заработать, а как реальный актив, который останется при любых финансовых потрясениях. Жилье сегодня становится своего рода антикризисным резервом на случай серьезных изменений на финансовых рынках.